Browse > Home / Главное / American Dream: Kак стать полноправным владельцем вашего дома (free and clear)

American Dream: Kак стать полноправным владельцем вашего дома (free and clear)

Май 16, 2008

000-alex.JPG

Многие средства массовой информации продолжают говорить о нестабильности экономики США и о кредитном кризисе начавшемся весной прошлого года. Мы постоянно слышим о возрастающем количестве дефолтов по выплате долга за недвижимость, что оказалось следствием этого самого кризиса. В свою очередь зачастую нас, домовладельцев, это настораживает и часто завтавляет задумываться о личной финансовой стабильности, возможных проблемах с выплатой ипотеки (mortgage). СМИ убеждают нас, что стоимость недвижимости на рынке переживает огромный упадок, но настоящие факты и исторические тенденции не подтверждают этого. В 2002 году количество дефолтов по ипотекам (foreclosures) было гораздо выше чем в 2007! И прошлый год был первым с 1929 года когда цены на недвижимость оставались на одном и том же уровне, а в некоторых районах значительно понизились (source: Inside Mortgage Finance).


Не смотря ни на какие рыночные изменения и спады в экономике, недвижимость всегда оставалась и будет оставаться самым надежным вложением средств. Нет ни одного финансового инструмента способного сохранить и защитить ваши капиталы от экономических спадов чем хорошо ухоженый дом, в привлекательном районе с хорошими школами, за исключением, конечно, дома с правильной программой финансирования – ипотекой (mortgage), ну а в идеальной ситуации – это дом, за который выплачены все кредиты и находится в полном Вашем владении (free and clear). И как нам всем известно, Американская Мечта – это прежде всего ВЛАДЕНИЕ ДОМОМ! Найти дом в благоприятном районе, заключить сделку на выгодных условиях и оформить кредит на покупку требуют принятия ряда очень ответсвенных решений в жизни каждого из нас. Но несмотря на то что сделка была закрыта, все документы подписаны и переезд окончен, путь к американской мечте очень далек и как правило он занимает от 15 до 30 лет!!!Да, именно столько требуется времени чтобы погасить задолженность по ипотеке (mortgage), исключением будет только продажа дома, при которой эта задолженность как правило погашается. Но если выплачивать дом в соответствии с планом, то требуется в лучшем случае 15 лет, но как правило – это 30 лет ежемесячных выплат! Каждый месяц, в соответсвии с планом (Amortization Schedule), который подписывается при заключении сделки вместе с документом называемым Truth-in-Lending Act, в котором будет указана сумма задолжности (Loan Amount), а так же сумма взымаего банком процента, который будет выплачен в соответствии с этим планом.

Причем самое важная и страшная цифра – это общая сумма которую необходимо выплатить банку втечение 15-30 лет! Проверив свой Truth-in-Lending Act, можно легко убедиться в том, что взымаемая банком сумма всегда 1.5 – 2 раза больше чем сумма, которую вы взяли у банка для покупки своего дома! Выходит что купив один дом, в результате приходиться выплатить за два! У каждого здравомыслящего человека возникает вопрос: как же можно ускорить выплату по ипотеке (mortgage)? Как можно значительно съэкономить время и сумму выплачиваемых процентов по кредиту? Существует несколько способов выплатить задолженость как можно быстрее:

1. Продать дом. В этом случае задолженность будет погашена. Но этот способ не приведет к «Американской мечте», поэтому эта альтернатива отклоняется.

2. Перефинсировать недвижимость на более низкий процент. Эта идея является жизнеспособной только в том случае если процент можно будет понизить на 1-2% при очень низких затратах на перефинансирование (closing cost) и при этом продолжать выплачивать ипотеку такими же суммами как и раньше. Пример: настоящая сумма задолжности $200,000, выдана на 30 лет с фиксированным процентом в 6.75% и ежемесячной суммой выплаты $1297.20 (эта сумма не включает налоги на недвижимость (Property Tax) и страховку (Home Owner’s Insurance)) Перефинансировав данную сумму в $200,000 на такой же срок в 30 лет, но уже с 5.75% понизит ежемесячную сумму выплаты до $1167.15, что на $130.05 меньше преждней, то есть если продолжать выплачивать ежемесячно по $1297.20 как и раньше, срок погашения ипотеки сократится до 23.40 лет! Этот вариант позволяет съэкономить более 6 с половиной лет (78 месяцев) ежемесячных выплат или $91,037.70! Необходимо сделать оговорку, что эта операция по перефинсированию подразумевает нулевые затраты (0 closing cost). Дело в том, не всегда удается понизить процент так чтобы транзакция имела смысл, тем более при нулевых затратах.

Процесс может занять длительное время, но самое важное, что каждый раз когда сумма займа перефинансируется срок выплаты начинается с самого начала!

3. Ежемесячно выплачивать дополнительную сумму. Нужно признаться, что не у каждого из нас присутствует желание выплачивать долг по плану, да еще и вносить дополнительную сумму ежемесячно. Эта стратегия требует строгой дисциплины и зачастую подразумевает определенные ограничения в семейном бюджете.

4. Выплачивать ипотеку каждые две недели (bi-weekly payments plan) Эта система в самом деле позволяет сократить срок выплаты ипотеки, но незначительно, как правило всего на 2.5 – 3 года.

5. Программа ускоренной выплаты ипотеки – Mortgage Payment Acceleration Program. Если вы еще никогда не слышали этого понятия и не имеете представления что оно означает, то обязательно услышите об этом в ближайшем будующем. Финансовые учреждения находятся в поисках наиболее конкурентной программы предоставляемой для потребителя на ряду с более популярными сервисами, такими как планирование финансов (financial planning) и т.д. Эта стратегия основана на очень простом вопросе: Если банки могут использовать ваши деньги для того чтобы заработать высокий процент, то почему используя те же самые деньги мы не можем выплатить долг за дом быстрее? Упомянутые выше способы ускоренного погашения кредата за дом вполне традиционны, но возможно ли использовать свои деньги более грамотно, так чтобы выплачивать меньше процентов, продолжать привычный образ и стиль жизни и выплалить за свой дом в два, а иногда и в три раза быстрее чем положено по плану? Это «революционная» программа, которая продолжает завоевывать все более значительное положение в планировании бюджета многих домовладельцев в США. Сила программы ускоренной выплаты ипотеки заключается в том, что выигрывает прежде всего сам домовладелец и его семья и причины довольно просты и очевидны: 1. кто не хотел бы платить меньше, иметь больше «свободных» денег в распоряжении каждый месяц и увеличивать свое состояние? Абсолютно верно, каждый стремиться съэкономить как можно больше своих кровно заработанных денег на выплатах по ипотеке. 2. платить как можно меньше процентов и при этом выгодно вкладывать свои капиталы, чтобы деньги работали и делали деньги, а не «пылились» на счетах «на черный день»! Как известно: необразованный проценты выплачивает, а умный проценты зарабатывает! 3. выплатить задолженность по недвижимости – означает стать ее полноправным владельцем и наконец прийти к «Американской мечте»!

Программа ускоренной выплаты ипотеки не требует перефинансирования существующего займа, не требует дополнительных ежемесячных выплат, достаточно делать минимальную плату, не требует каких-либо изменений в стиле и образе жизни, то есть совсем не требуется ограничивать себя и свою семью от развлечений, отдыха, путешествий и разнообразных покупок и самое важное, что результаты гарантированы при условии, что клиент все делает в соотвествии! Эта программа очень четко работает, единственный недостаток в том что не каждый может ее получить и иметь такую привелегию. С другой стороны, наша редакция твердо может заявить, что если Вы домовладелец и Ваша долгосрочная цель выплатить ипотеку в кротчайшие сроки, без перефинансирования, съэкономить десятки и даже сотни тысяч долларов на выплаченном проценте, то эта программа для вас. Уже в ближайшем будующем этот инструмент финансового планирования приобретет огромное распространение в США и будет таким же популярным как и в Австралии, Великобритании, Новой Зеландии. В следующем выпуске Russian Post мы продолжим данную тему и расскажем об истории, основных принципах и механизме работы данной программы.

Алексей Шестопалов Mortgage Professional

303-809-0538

Alex_sh@101invest.com

Written by woorst · Filed Under Главное 

Comments

3 Responses to “American Dream: Kак стать полноправным владельцем вашего дома (free and clear)”

  1. stas on Май 24th, 2008 12:56

    a popodrobne emozhno kak nibud, mozhno pozvonit po ukazaonnomu nomeru i v kakoe vremja luchshe eto delat >

  2. Numlock on Июль 27th, 2008 11:58

    Написано суховато, но всё равно занимательно. Когда будет еще по этой теме?

  3. Егор on Август 15th, 2008 19:40

    Действительно интересно! Нет ну правда, просто слов нету! :)

Got something to say?